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Calculadora de hipoteca: cuánto pagarás en total
Una hipoteca cuesta más que el precio de la vivienda: impuestos, gastos e intereses. Mira el coste total desglosado, cómo se paga la cuota por dentro y si aguantarías un mal año. Con los impuestos de tu comunidad y sin registro.
Coste total de tu hipoteca
Escribe el precio de la vivienda para ver cuánto pagarás en total, con impuestos, gastos e intereses.
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La vivienda y el préstamo
Con el precio ya hay resultado. Afina el préstamo, los gastos y tu situación: cada cambio actualiza el coste total y la prueba de resistencia.
Gastos y supuestos (opcional)
Notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones. Cámbialas por las de tu presupuesto.
Son cifras orientativas, no aranceles: pide presupuesto a tu notaría y a tu gestoría.
Tener la casa
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Cálculo orientativo con los datos y supuestos que introduces; no es una oferta ni asesoramiento financiero. Orientación generada con ayuda de IA. Con tipo variable, el Euríbor se mantiene constante.
Guía
Cuánto cuesta de verdad una hipoteca: cómo calcular el coste total
Una hipoteca no cuesta lo que pone en el precio de la vivienda: a ese precio hay que sumarle los impuestos de compra, los gastos de la operación y, sobre todo, los intereses, que en una hipoteca a 30 años suponen una parte enorme de lo que acabas pagando. Esta guía explica cómo calcular el coste total, qué gastos corresponden al banco y cuáles a ti, por qué al principio se pagan casi solo intereses y cómo comprobar si podrías con la cuota en un mal año.
Cuánto cuesta de verdad una hipoteca
El coste total de comprar con hipoteca es la suma de cuatro partidas: el precio de la vivienda, los impuestos de compra, los gastos de la operación (notaría, registro, gestoría y tasación) y los intereses del préstamo. Es lo que sale de tu bolsillo, de una forma u otra, a lo largo de todos los años de la hipoteca.
En el ejemplo de la herramienta, un piso de segunda mano de 200.000 € en Madrid con un 20 % de entrada pide un préstamo de 160.000 €. Con un tipo del 4 % a 30 años, la cuota es de 761,56 € al mes y los intereses suman 114.162 €. Sumando el 6 % de ITP (12.000 €) y 2.500 € de gastos, la compra cuesta 328.662 € en total: 164,3 euros por cada 100 euros de precio, o 128.662 € más de lo que pone en el anuncio.
Aparte está lo que cuesta tener la casa, que se paga aunque no tengas hipoteca: el IBI, la comunidad, los seguros y el mantenimiento. Con las cifras del ejemplo y una subida anual del 2 %, suman 152.536 € en 30 años, así que el coste completo de comprar y mantener esa vivienda llega a 481.198 €.
Qué gastos paga el banco y cuáles pagas tú
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario), según explica el Banco de España, el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo, el registro y los impuestos de la hipoteca, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados. A ti te corresponde la tasación del inmueble, la copia de la escritura si la pides y la comisión de apertura, si está pactada.
Esa ley regula solo los gastos de formalizar el préstamo. La compraventa es otra operación: los impuestos de compra (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en obra nueva) y la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa los paga normalmente quien compra. Por eso la herramienta separa los impuestos de los gastos y deja editable cada gasto: pide presupuesto a tu notaría y a tu gestoría, porque la cifra que aparece por defecto es solo una estimación.
Por qué al principio pagas casi solo intereses
En el sistema de amortización francés, el más habitual en España, la cuota es constante pero su composición cambia: cada mes los intereses se calculan sobre el capital que aún debes. Al principio debes mucho, así que casi todo va a intereses. En el ejemplo, el 69 % de lo que pagas el primer año son intereses y, a los 5 años, solo has devuelto el 9,6 % del préstamo.
La mitad del préstamo no se ha devuelto hasta el año 20 de 30, aunque cada mes pagues la misma cuota. Esto importa si piensas vender, amortizar o cambiar de hipoteca antes de tiempo: lo que has pagado en los primeros años es sobre todo coste, no capital.
Cuánto cuesta alargar el plazo
Alargar la hipoteca baja la cuota pero encarece mucho el total. Con el mismo préstamo de 160.000 € y el mismo tipo, a 15 años la cuota sería de 1.181,50 € y los intereses 52.669 €; a 30 años, la cuota baja a 761,56 € pero los intereses suben a 114.162 €. La diferencia entre los dos plazos es de 61.493 € en intereses.
Lo razonable suele ser elegir el plazo más corto que puedas pagar con holgura, y dejar el resto de margen para amortizar cuando te sobre dinero. La herramienta enseña el mismo préstamo a 15, 20, 25 y 30 años para que veas el equilibrio entre cuota y coste.
Tipo fijo, variable y el Euríbor
En una hipoteca variable el tipo es el Euríbor más un diferencial que fija el banco, y se revisa cada cierto tiempo (normalmente cada 6 o 12 meses). Como referencia, el Euríbor a 12 meses estaba en el 3,2 % el 26/10/2026. No es una previsión: la herramienta lo mantiene constante en el cálculo y te deja cambiarlo.
Para ver el riesgo, la herramienta simula una subida de uno y dos puntos al cumplirse el primer año. En el ejemplo, la cuota pasaría de 761,56 € a 853,98 € con un punto más y a 951,53 € con dos. Con una hipoteca a tipo fijo la cuota no cambia, por lo que esa subida no se aplica.
¿Aguantarías un mal año? La prueba de resistencia
Que el banco te conceda la hipoteca no significa que puedas con ella en cualquier circunstancia. La prueba de resistencia compara lo que te queda cada mes con la cuota y con los gastos de tener la casa, y calcula cuántos meses aguantarías con el colchón que te queda tras pagar el desembolso inicial: la entrada, los impuestos y los gastos, que en el ejemplo suman 54.500 €.
Con unos ahorros de 60.000 €, el colchón del ejemplo es de 5.500 €. Si dejaras de ingresar, aguantaría unos 2,1 meses, y si además subiera el Euríbor dos puntos, unos 1,9. Es un ejercicio orientativo, pero te dice si necesitas más colchón antes de firmar.
- Los umbrales del 30 % y del 35 % de los ingresos son referencias habituales de esfuerzo, no una norma.
- Tu situación real depende de tu contrato, tus gastos y las prestaciones a las que tengas derecho: introduce el ingreso que seguirías cobrando.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga en total por una hipoteca?
Se paga el precio de la vivienda, los impuestos de compra, los gastos de la operación y todos los intereses. En el ejemplo de esta página, un piso de 200.000 € con un préstamo de 160.000 € a 30 años acaba costando 328.662 €: 164,3 euros por cada 100 de precio.
¿Cuántos intereses se pagan en una hipoteca a 30 años?
Depende del tipo y del capital. En el ejemplo, con un préstamo de 160.000 € al 4 %, los intereses suman 114.162 €. A 15 años serían 52.669 € con el mismo préstamo y el mismo tipo.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo, el registro y los impuestos de la hipoteca. El cliente paga la tasación, la copia de la escritura si la solicita y la comisión de apertura si existe. Los gastos de la compraventa no los regula esa ley.
¿Por qué al principio se pagan más intereses que capital?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es el más alto. En el ejemplo, el 69 % de los pagos del primer año son intereses y no se ha devuelto la mitad del préstamo hasta el año 20.
¿Es mejor una hipoteca a 15, 20 o 30 años?
El plazo largo da una cuota más baja y el corto cuesta menos en total. En el ejemplo, a 15 años la cuota es de 1.181,50 € y a 30 años de 761,56 €, pero esos 15 años de más añaden 61.493 € de intereses. Lo mejor suele ser el plazo más corto que puedas pagar con holgura.
¿Qué pasa con mi cuota si sube el Euríbor?
Si tu hipoteca es variable, la cuota se recalcula en cada revisión con el nuevo Euríbor. En el ejemplo, una subida de dos puntos llevaría la cuota de 761,56 € a 951,53 €. Si es a tipo fijo, la cuota no cambia durante el periodo fijo.
¿Me conviene amortizar la hipoteca o invertir el dinero?
Amortizar equivale a una inversión sin riesgo del tipo de tu hipoteca y sin pagar impuestos por ella. En el ejemplo, 20.000 € a los 3 años (con una comisión de 50 €) ahorran 32.054 € de intereses y acortan la hipoteca 68 meses: al final del plazo quedan 56.995 € frente a 49.877 € si invirtieras ese dinero al 4 %. Invertir solo compensaría por encima de un 4,6 % bruto anual sostenido. La herramienta lo calcula con tus cifras.
¿Qué comisión me pueden cobrar por amortizar?
En las hipotecas firmadas desde el 16/06/2019, según el Banco de España, hay un máximo legal: a tipo fijo, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después; a tipo variable, el 0,25 % los 3 primeros años (o el 0,15 % los 5 primeros, según lo pactado) y nada después. En la mixta depende del contrato. El banco solo puede cobrar la pérdida financiera real si es menor.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Una hipoteca con tipo fijo los primeros años y variable (Euríbor más un diferencial) el resto. La cuota no cambia durante el periodo fijo y después se recalcula con el Euríbor de ese momento. En la herramienta eliges «Mixto», pones los años fijos y ves cuánto sube la cuota si el Euríbor sube 1 o 2 puntos tras ese periodo.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar con hipoteca?
Además de la entrada necesitas pagar los impuestos y los gastos de compra de tu bolsillo. En el ejemplo, para un piso de 200.000 € con un 20 % de entrada, el desembolso inicial es de 54.500 €, y conviene que te quede un colchón por encima de eso.
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¿Cuánto cuesta de verdad una hipoteca? Cómo calcular el coste total
El coste total es el precio de la vivienda más los impuestos de compra, los gastos de la operación y todos los intereses del préstamo. En un piso de segunda mano de 200.000 € en Madrid, con un 20 % de entrada y una hipoteca a 30 años al 3,975 %, se pagan 328.662 € en total: 164,3 euros por cada 100 de precio.
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