Guía · Hipoteca
¿Cuánto cuesta de verdad una hipoteca? Cómo calcular el coste total
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El coste total es el precio de la vivienda más los impuestos de compra, los gastos de la operación y todos los intereses del préstamo. En un piso de segunda mano de 200.000 € en Madrid, con un 20 % de entrada y una hipoteca a 30 años al 3,975 %, se pagan 328.662 € en total: 164,3 euros por cada 100 de precio.
Herramienta gratuita: Calculadora de coste total de la hipoteca
Las cuatro partidas del coste
- El precio de la vivienda.
- Los impuestos de compra: ITP en segunda mano (6 % en Madrid) o IVA más AJD en obra nueva.
- Los gastos de la operación: notaría, registro, gestoría y tasación.
- Los intereses del préstamo, que en una hipoteca larga son la partida que más sorprende.
Cómo calcularlo paso a paso
- Resta la entrada al precio: ese es el préstamo (160.000 € si entregas el 20 % de 200.000 €).
- Calcula la cuota con el sistema francés: capital, tipo de interés y número de meses.
- Multiplica la cuota por los meses y réstale el préstamo: son los intereses.
- Suma al precio los impuestos, los gastos y los intereses: ese es el coste total.
- Divide el coste total entre el precio y multiplica por 100: lo que pagas por cada 100 euros de vivienda.
Qué paga el banco y qué pagas tú
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019), según el Banco de España, el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo, el registro y los impuestos de la hipoteca. Tú pagas la tasación, la copia de la escritura si la pides y la comisión de apertura si se ha pactado. La compraventa de la vivienda, en cambio, no la regula esa ley: sus gastos y el impuesto de compra son tuyos.
Por eso conviene pedir el presupuesto de notaría, registro y gestoría de la compraventa antes de firmar: la calculadora usa estimaciones que puedes cambiar.
Y después de comprar: tener la casa
Aparte de la hipoteca, la vivienda cuesta IBI, comunidad, seguros y mantenimiento, con o sin préstamo. Con 450 € de IBI, 80 € de comunidad al mes, 350 € de seguros y un 1 % del precio al año de mantenimiento, y subidas del 2 % anual, suman 152.536 € en 30 años. Sumados al coste de la compra, comprar y mantener esa vivienda llega a 481.198 €.
Ejemplo 1: piso de 200.000 € en Madrid a 30 años
- Entrada (20 %): 40.000 €. Préstamo: 160.000 € al 3,975 %: cuota de 761,56 € al mes.
- Intereses de los 30 años: 114.162 €. ITP del 6 %: 12.000 €. Gastos: 2.500 €.
- Coste total: 200.000 + 12.000 + 2.500 + 114.162 = 328.662 €.
Pagas 128.662 € más de lo que pone en el anuncio: 164,3 euros por cada 100 de precio. El primer día necesitas 54.500 € (entrada, impuestos y gastos).
Ejemplo 2: el mismo préstamo a 15 años
- A 15 años, la cuota sube a 1.181,50 € al mes y los intereses bajan a 52.669 €.
- A 30 años, la cuota es de 761,56 € y los intereses son 114.162 €.
Pagar la mitad de años cuesta 61.493 € menos en intereses, pero exige 420 € más de cuota cada mes: la cuota que puedas pagar sin agobio es la que decide el plazo.
Errores frecuentes
- Comparar hipotecas solo por la cuota mensual.
- Olvidar los impuestos y los gastos de la compra, que se pagan el primer día.
- No contar el coste de tener la casa (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento).
- Fiarse de un tipo variable sin ver qué pasa si el Euríbor sube.
- Pagar de más por un plazo largo sin plantearse amortizar después.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de intereses en una hipoteca de 160.000 € a 30 años?
Con un tipo del 3,975 %, unos 114.162 €: más del 70 % de lo que prestó el banco. En los primeros años, la mayor parte de la cuota son intereses (el 69 % de lo que pagas el primer año).
¿Qué gastos paga el banco al firmar una hipoteca?
En las hipotecas firmadas desde el 16/06/2019, según el Banco de España, el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo, el registro y los impuestos de la hipoteca. El cliente paga la tasación y, si existe, la comisión de apertura.
¿Qué es el coste total de una hipoteca?
Todo lo que sale de tu bolsillo por comprar con préstamo: precio, impuestos de compra, gastos de la operación e intereses. Es mayor que el precio de la vivienda y mayor que la suma de las cuotas.
¿Por qué pago tanto interés al principio?
Porque los intereses se calculan sobre la deuda pendiente, que al principio es la mayor. En el ejemplo, a los 5 años solo has devuelto el 9,6 % del préstamo, y la mitad de la deuda no desaparece hasta el año 20.
Hazlo con la herramienta
Calcula cuánto pagarás en total con los impuestos de tu comunidad, mira cómo se reparte cada cuota y comprueba si aguantarías una subida del Euríbor, con PDF y Excel.
Calculadora de coste total de la hipotecaGuías relacionadas
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