¿Me conviene amortizar la hipoteca o invertir el dinero?

Cómo se compara de verdad

1. Mira la comisión: la ley limita lo que puede cobrarte el banco por amortizar.
2. Decide si reduces el plazo (mismas cuotas, terminas antes) o la cuota (mismo plazo, pagas menos cada mes).
3. Calcula los intereses que dejas de pagar.
4. Compara con lo que rendiría el mismo dinero invertido, restando el IRPF del ahorro sobre las ganancias.
5. Comprueba que, tras sacar el dinero, te queda colchón: lo amortizado no se recupera.

La comisión por amortizar

Según el Banco de España, en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 la compensación por reembolso anticipado tiene un máximo legal. En tipo fijo es del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % después. En tipo variable, del 0,25 % durante los 3 primeros años o del 0,15 % durante los 5 primeros, según lo pactado; después, nada. Es un máximo: el banco solo puede cobrar la pérdida financiera real si es menor.

En las hipotecas mixtas el máximo depende del contrato y esa fuente no lo detalla: revisa tu escritura. En las anteriores a junio de 2019 rige otra norma.

Plazo o cuota: qué cambia

Reducir el plazo ahorra más intereses, porque la deuda desaparece antes. Reducir la cuota da más holgura cada mes y deja margen para invertir esa diferencia. En el ejemplo, con 20.000 € a los tres años: reducir el plazo ahorra 32.054 € de intereses y acorta la hipoteca 68 meses; reducir la cuota ahorra 12.615 € y baja la cuota de 761,56 € a 661,05 €.

Errores frecuentes

• Comparar el tipo de la hipoteca con una rentabilidad bruta y esperada de la inversión, sin descontar impuestos ni riesgo.
• Quedarse sin colchón por amortizar todo lo que se tiene.
• No pedir la comisión por escrito antes de decidir.
• Amortizar sin elegir si se reduce plazo o cuota.
• Olvidar que lo amortizado no se recupera, y lo invertido a veces sí.

Preguntas frecuentes