¿Alquilar o comprar vivienda? Calcula cuándo compensa

¿Alquilar es tirar el dinero?

Es la frase más repetida, pero compara mal: se pone el alquiler entero frente a la cuota de la hipoteca, como si la cuota fuera todo ahorro. Una parte de la cuota sí lo es (el capital que devuelves), pero los intereses, el IBI, la comunidad, los seguros, el mantenimiento, los impuestos de compra y lo que dejaría de rentar tu entrada tampoco vuelven nunca.

En el ejemplo de la herramienta (un piso de segunda mano de 280.000 € en Madrid con un alquiler equivalente de 1.150 € al mes), comprar cuesta como pagar unos 832 € al mes de «alquiler» durante 10 años, una vez restado lo que gana la casa. El alquiler medio de esos años sería de 1.318 €. Aquí comprar sale mejor, pero no porque alquilar sea tirar el dinero: es porque, con estos números, lo que no vuelve al comprar es menor.

Cómo hacer la cuenta: dos vidas con el mismo dinero

La comparación justa imagina dos versiones de ti con los mismos ahorros y el mismo presupuesto al mes. La que compra paga la entrada, los impuestos y los gastos, y después la cuota y los gastos del propietario. La que alquila invierte desde el primer día lo que la otra se gastó al comprar y paga el alquiler. Cada mes, la que gasta menos invierte la diferencia. Al cabo de los años, se compara lo que tendría cada una si vendiera la casa (con sus gastos) o recuperara su inversión (pagando el IRPF del ahorro).

En el ejemplo, comprar exige 75.300 € el primer día (20 % de entrada, 16.800 € de ITP al 6 % y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación), y la hipoteca a 30 años al 2,5 % sale a 885 € al mes. Con una revalorización del 2 % al año, una rentabilidad del 5 % para lo invertido y una subida del alquiler del 3 % anual, comprar empieza a ganar en el año 5 y a los 10 años deja 51.927 € más de patrimonio.

Los años que te quedas lo deciden casi todo

Comprar tiene un coste de entrada muy alto (impuestos, notaría, registro) y otro de salida (inmobiliaria, plusvalía municipal). Si vendes pronto, no da tiempo a compensarlos. Por eso la pregunta útil no es «¿alquilar o comprar?», sino «¿a partir de cuántos años compensa comprar?». A ese punto lo llamamos el año del cruce.

Ejemplo 2: un piso de 320.000 € en Andalucía que se alquila por 1.000 € al mes. Aquí el alquiler es barato frente al precio (la vivienda cuesta 26,7 años de alquiler) y el cruce no llega hasta el año 9. Si la persona piensa mudarse a los 4 años, alquilar e invertir le deja 20.237 € más.

Pon a prueba la decisión antes de firmar

Una compra se decide con supuestos (cuánto subirá la vivienda, el alquiler o el interés) y se paga durante décadas. Antes de firmar, merece la pena ver qué pasa si fallan. En el ejemplo de Madrid, el cruce llega en el año 5; si el interés subiera 2 puntos desde el año 3 (como en una hipoteca variable), la cuota pasaría de 885 € a 1.120 € y el cruce se iría al año 7. Si la vivienda perdiera un 15 % el primer año, no llegaría hasta el año 10.

Y si hubiera que mudarse a los 3 años, antes del cruce, alquilar habría dejado 8.407 € más. Lo mismo con la revalorización: con un 2 % al año compensa desde el año 5, con un 0 % desde el año 11 y si la vivienda bajara un 2 % al año, desde el año 21. Si la decisión solo sale bien con los supuestos optimistas, es más arriesgada de lo que parece.

Los impuestos de comprar vivienda en cada comunidad

Una vivienda de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad: con el tipo general de 2026 va del 6 % al 10 % en el régimen común, y algunas comunidades (Cataluña, Baleares, Aragón, Castilla y León, Extremadura, Asturias…) lo suben por tramos para las viviendas más caras, hasta el 13 %. Una vivienda nueva paga IVA del 10 % (IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura, que también depende de la comunidad.

Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de menor valor. La herramienta usa el tipo general para no dar por hecho una rebaja que quizá no te corresponda: si cumples los requisitos de una reducción, tu cifra real será menor.

Que compense no basta: tiene que caber

Antes del veredicto, tres comprobaciones. La primera, el dinero del primer día: los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor, así que hace falta en torno al 20 % de entrada más los impuestos (del 6 al 10 % en segunda mano) y los gastos de compra. La segunda, la cuota frente a los ingresos netos: como referencia orientativa, hasta el 30 % se considera holgado y por encima del 35 % es difícil que te la concedan. En el ejemplo de Madrid, la cuota se lleva el 23,3 % de unos ingresos de 3.800 € al mes.

La tercera, el colchón: no tiene sentido vaciar los ahorros en la entrada y quedarte sin fondo de emergencia, justo cuando empiezan las cuotas y los gastos de propietario. Si ya lo has calculado en la herramienta del Fondo de emergencia, esta lo lee y te avisa si comprar lo deja por debajo.

Qué supuestos mueven el resultado

El atajo más rápido es dividir el precio entre el alquiler de un año: son los años de alquiler que cuesta la vivienda. Por encima de unos 25 años el alquiler es barato frente al precio y suele favorecer alquilar; por debajo de 15, el alquiler es caro y suele favorecer comprar. Es una pista, no un veredicto.

• Revalorización: cuanto más suba la vivienda, antes compensa comprar. Nadie sabe cuánto subirá; prueba con una cifra prudente y con otra optimista.
• Rentabilidad de lo invertido: es la otra cara. Si alquilas pero no inviertes la diferencia, la comparación deja de ser justa y comprar gana casi siempre.
• Subida del alquiler: un alquiler que sube rápido acerca el cruce.
• Tipo de interés y plazo: más interés retrasa el cruce. La herramienta usa una hipoteca a tipo fijo.

Preguntas frecuentes