Guía · Vivienda
¿Es mejor alquilar o comprar vivienda?
Actualizado el
Depende sobre todo de cuántos años vayas a quedarte. Comprar tiene costes altos de entrada y salida (impuestos, notaría, inmobiliaria) que solo se compensan con el tiempo; alquilar te deja invertir la entrada. Si vas a quedarte pocos años o el alquiler es barato frente al precio, suele ganar alquilar; para estancias largas, comprar suele salir mejor.
Herramienta gratuita: Calculadora alquilar o comprar
Alquilar no es tirar el dinero (y comprar tampoco es todo ahorro)
La comparación habitual pone el alquiler entero frente a la cuota de la hipoteca, como si la cuota fuera todo ahorro. Pero solo la parte de capital lo es: los intereses, el IBI, la comunidad, los seguros, el mantenimiento, los impuestos de compra y lo que dejaría de rentar tu entrada tampoco vuelven.
La comparación justa enfrenta el alquiler con ese «alquiler del propietario», no con la cuota entera.
La cuenta completa: dos vidas con el mismo dinero
- Imagina dos versiones de ti con los mismos ahorros y el mismo presupuesto al mes.
- La que compra paga entrada, impuestos y gastos, y después cuota, IBI, comunidad, seguros y mantenimiento.
- La que alquila invierte desde el primer día lo que la otra se gastó al comprar y paga el alquiler.
- Cada mes, la que gasta menos invierte la diferencia.
- Al cabo de los años, compara lo que tendría cada una si vendiera la casa (con sus gastos) o recuperara su inversión (pagando el IRPF del ahorro).
Lo que inclina la balanza
- Los años que te quedas: es lo que más pesa. Vender pronto significa pagar dos veces los costes de compraventa.
- La relación entre precio y alquiler: divide el precio entre el alquiler de un año. Por encima de 25 años, el alquiler es barato frente al precio; por debajo de 15, es caro.
- Los impuestos de compra de tu comunidad: del 6 % al 10 % en segunda mano con el tipo general, o IVA del 10 % más AJD en obra nueva.
- La revalorización de la vivienda y la rentabilidad de lo que inviertas: son supuestos, no certezas. Prueba con cifras prudentes y optimistas.
- Si alquilas, invertir la diferencia: si no lo haces, la comparación deja de ser justa y comprar gana casi siempre.
Ejemplo 1: piso de segunda mano en Madrid, 10 años
- Precio: 280.000 €. Alquiler de uno parecido: 1.150 € al mes (sube un 3 % al año).
- Comprar exige 75.300 € el primer día: 56.000 € de entrada, 16.800 € de ITP (6 %) y 2.500 € de gastos.
- Hipoteca de 224.000 € a 30 años al 2,5 %: 885 € al mes.
- Supuestos: la vivienda se revaloriza un 2 % al año y lo invertido rinde un 5 % antes de impuestos.
- Comprar cuesta como pagar 832 € al mes de alquiler, frente a un alquiler medio de 1.318 €.
Comprar empieza a ganar en el año 5 y, a los 10 años, deja 51.927 € más de patrimonio que alquilar e invertir.
Ejemplo 2: piso en Andalucía con alquiler barato, 4 años
- Precio: 320.000 €. Alquiler de uno parecido: 1.000 € al mes.
- La vivienda cuesta 26,7 años de alquiler: el alquiler es barato frente al precio.
- Comprar exige 88.900 € el primer día: 64.000 € de entrada, 22.400 € de ITP (7 %) y 2.500 € de gastos.
- Con los mismos supuestos, comprar no compensa hasta el año 9.
Si piensa mudarse a los 4 años, alquilar e invertir la entrada le deja 20.237 € más.
Errores frecuentes
- Comparar el alquiler con la cuota entera de la hipoteca.
- Olvidar los impuestos y gastos de compra y venta, que pueden superar el 10 % del precio.
- Dar por hecho que la vivienda siempre sube.
- Alquilar sin invertir la diferencia y luego compararse con quien compró.
- Comprar sin saber cuántos años te vas a quedar.
Preguntas frecuentes
¿A partir de cuántos años compensa comprar una vivienda?
No hay un número fijo: en el ejemplo de Madrid compensa a partir del año 5, y en el de Andalucía, con un alquiler más barato frente al precio, no hasta el año 9. Depende del precio, el alquiler, los impuestos y lo que suba la vivienda.
¿Alquilar es tirar el dinero?
No: comprar también tiene costes que no vuelven (intereses, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, impuestos de compra y lo que dejaría de rentar tu entrada). En el ejemplo de Madrid, comprar cuesta como pagar 832 € al mes de alquiler.
¿Qué sale mejor si no sé cuánto tiempo me quedaré?
Si hay dudas razonables de que vayas a quedarte más allá del año del cruce, alquilar te da flexibilidad y evita pagar dos veces los costes de compraventa.
¿Cómo sé si el alquiler está caro o barato?
Divide el precio de la vivienda entre el alquiler de un año. Por encima de 25 años, el alquiler es barato frente al precio y suele favorecer alquilar; por debajo de 15, es caro y suele favorecer comprar.
¿Cuenta la revalorización de la vivienda?
Sí, y mucho, pero nadie sabe cuánto subirá. Haz la cuenta con una cifra prudente y con otra optimista: si comprar solo gana en la optimista, la decisión es arriesgada.
Hazlo con la herramienta
Compara las dos vidas año a año con los impuestos de tu comunidad, mira a partir de cuántos años compensa comprar y si te lo puedes permitir, con PDF descargable.
Calculadora alquilar o comprar