Guía · Vivienda
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso?
Actualizado el
Normalmente, en torno a un 27-33 % del precio: un 20 % de entrada (los bancos suelen financiar hasta el 80 %), los impuestos de compra (del 6 al 10 % en segunda mano con el tipo general, o IVA del 10 % más AJD en obra nueva) y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Además, conviene no vaciar el fondo de emergencia.
Herramienta gratuita: Calculadora alquilar o comprar
Las tres partes del dinero del primer día
- Entrada: lo habitual es un 20 % del precio, porque los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación.
- Impuestos: en segunda mano, el ITP de tu comunidad (6 % en Madrid, 7 % en Andalucía, 10 % en Cataluña…); en obra nueva, IVA del 10 % (IGIC en Canarias) más el AJD de la escritura.
- Gastos: notaría, registro, gestoría y tasación, normalmente unos pocos miles de euros.
Cómo calcularlo
- Multiplica el precio por el 20 %: es la entrada.
- Aplica el impuesto de tu comunidad al precio (ITP si es usada; IVA y AJD si es nueva).
- Suma los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Comprueba que, después de pagarlo todo, te queda tu fondo de emergencia.
- Comprueba que la cuota no supera el 30-35 % de tus ingresos netos.
Antes de vaciar la cuenta
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o viviendas de menor valor: consulta si cumples los requisitos, porque pueden ahorrarte miles de euros.
Y no uses todos tus ahorros en la entrada: con la casa llegan gastos nuevos (IBI, comunidad, reparaciones) y conviene seguir teniendo colchón para imprevistos.
Ejemplo 1: piso de segunda mano de 250.000 €
- Entrada (20 %): 50.000 €. Gastos de notaría, registro, gestoría y tasación: 2.500 €.
- En Madrid (ITP del 6 %): 15.000 € de impuestos → 67.500 € en total.
- En Cataluña (ITP del 10 %): 25.000 € de impuestos → 77.500 € en total.
La misma vivienda exige 10.000 € más ahorrados según la comunidad: entre el 27 % y el 31 % del precio.
Ejemplo 2: obra nueva de 250.000 € en Madrid
- Entrada (20 %): 50.000 €.
- IVA del 10 %: 25.000 €. AJD del 0,75 %: 1.875 €.
- Gastos: 2.500 €.
En total, 79.375 € el primer día: la obra nueva paga más impuestos que la segunda mano en Madrid.
Errores frecuentes
- Contar solo la entrada y olvidar los impuestos.
- Usar el tipo de ITP de otra comunidad.
- Vaciar el fondo de emergencia para llegar a la entrada.
- No comprobar si te corresponde un tipo reducido.
- Firmar una cuota por encima del 35 % de tus ingresos.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje del precio necesito ahorrado para comprar un piso?
En torno a un 27-33 % del precio: el 20 % de entrada más los impuestos y gastos de compra. En un piso de segunda mano de 250.000 € en Madrid son 67.500 €; en Cataluña, 77.500 €.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso de segunda mano?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad autónoma: con el tipo general de 2026 va del 6 % al 10 %, y algunas comunidades lo suben por tramos para las viviendas más caras.
¿Y en una vivienda nueva?
IVA del 10 % (IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura, que fija cada comunidad. En Madrid, una obra nueva de 250.000 € paga 25.000 € de IVA y 1.875 € de AJD.
¿Puedo comprar sin el 20 % de entrada?
Algunos bancos financian más del 80 % con avales públicos para jóvenes o con garantías adicionales, pero los impuestos y gastos siguen corriendo de tu cuenta. Compara condiciones antes de decidir.
Hazlo con la herramienta
Calcula el dinero del primer día con los impuestos de tu comunidad, la cuota frente a tus ingresos y si comprar te compensa frente a alquilar.
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